Défiscalisation sur Strasbourg et le Bas Rhin


Immobilier neuf, investissement locatif, défiscalisation …

Nous pouvons vous proposer une sélection rigoureuse de biens immobiliers neufs sur Strasbourg et sa région pour vous constituer un patrimoine, réduire vos impôts, préparer votre retraite, protéger votre famille ou tout simplement pour votre résidence principale…

Bénéficiant de partenariat avec de nombreux promoteurs locaux et nationaux, nous vous aiderons à trouver le bien adapté en fonction de vos besoins au prix promoteur.

Quelles motivations pour investir dans l’immobilier ?

Parmi les motivations décrites ci-dessous, il apparaît important d’effectuer un arbitrage en intégrant les contraintes spécifiques à chaque investisseur, selon sa situation patrimoniale ainsi que ses besoins immédiats et futurs.

Créer un patrimoine :

  • • Revente à terme pour se constituer un capital
  • • Transmission d’un patrimoine à ses enfants

Obtenir un revenu complémentaire , optimiser sa fiscalité:

  • • Assurer ou compléter sa retraite (un excellent moyen de défendre son pouvoir d’achat contre l’inflation)
  • • Réduire sa fiscalité

Protéger sa famille des aléas de la vie

Différents dispositifs de défiscalisation existent dans l'immobilier : Loi Pinel, Loueur en meublé (loi Censi Bouvard, Lmnp, ...), Déficit Foncier, …

1- Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel vous offre une réduction d'impôt lors de l'achat d'un logement neuf, à condition, qu’il soit mis en location pendant 6 ans au minimum avec possibilité de l'allonger de deux fois 3 ans, soit une durée de 9 ans puis une durée maximum de 12 ans.

Le dispositif Pinel concerne les investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

réduction d’impôt :

  • • 12 % du montant de l’investissement, étalée sur 6 ans (2 % par an)
  • • 18 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans (2 % par an)
  • • 21 % du montant de l’investissement, étalée sur 12 ans (2 % les 9 premières années puis 1 % pendant 3 ans

Conditions :

  • • Jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an
  • • 2 acquisitions par année d’imposition ouvrent droit à réduction d’impôt dans la limite de 300 000 € par contribuable
  • • Plafond par m² de 5 500 € / m², quel que soit le lieu de l’investissement
  • • Plafond s'appliquant à certains avantages fiscaux. (Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer)
  • • Engagement de location nue pendant 6, 9 ou 12 ans
  • • L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
  • • Le bien immobilier Pinel doit respecter une zone d’investissement éligible
  • • Des plafonds de loyer et des plafonds de ressources sont applicables
  • • La location est maintenant possible à un ascendant ou un descendant à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur et dans le cas où les plafonds de loyers et de ressources sont respectés
  • • Le bien immobilier Pinel doit respecter un niveau de performance énergétique globale : label BBC 2005 ou norme RT2012 (permis de construire déposé après le 1er janvier 2013)

2 - Loueur en Meublé Non Professionnel

Qu’est-ce-que la Location Meublée Non Professionnelle ?

La location meublée correspond à la mise à disposition d’un bien meublé.

Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question sera intégré dans une résidence de services (Senior, Médicalisée, Tourisme, étudiante, affaire, …) et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant).

Les avantages de l’immobilier géré :

  • • Un revenu protégé par l’inflation
  • • Une récupération de la TVA
  • • Un confort de gestion
  • • Un effort d’épargne maîtrisé
  • • Des revenus défiscalisés
  • • Une revente facilitée

Deux possibilités pour l’investisseur :

a - LMNP CLASSIQUE

Déficits

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel

Amortissements

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

  • • le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
  • • les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l'immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Revente

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.

TVA

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 10 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…)

b - LMNP – Censi-Bouvard

Réduction d’impôts égale à 11 % du prix de revient de l’investissement HT, étalée linéairement sur 9 ans (Dans la limite de 300 000 € d’acquisitions annuelles réalisées éventuellement sur plusieurs logements).

3 - Déficit Foncier

L’investissement immobilier en déficit foncier permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux de rénovation réalisés lors de l’acquisition de logements locatifs. Cette déduction peut aboutir à la réalisation d’un déficit imputable sur les revenus globaux à hauteur de 10.700 € permettant ainsi de diminuer l’imposition des autres catégories de revenus. Pour les personnes soumises à des taux marginaux élevés, la réalisation d’investissements en déficit foncier peut permettre une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 60,5% des travaux réalisés. En effet, avec une tranche marginale d’imposition maximum de 45% et des prélèvements sociaux de 15,5% les bénéfices fonciers subissent une imposition particulièrement pénalisante.

Le principe de l’imputation des déficits fonciers

Le principe de l’investissement en immobilier de déficit foncier est d’acquérir un logement ancien à usage locatif dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation entrant dans la catégorie des travaux déductibles afin de les déduire des autres revenus fonciers et par là même diminuer l’imposition inhérente a ces revenus.

Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués. -Dans le droit Français, les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :

  • • les travaux de réparation et d’entretien : ces travaux sont toujours déductibles des revenus fonciers (sous réserve du respect des conditions générales de déduction) lorsqu’ils ont été engagés par le propriétaire, quelle que soit la nature de l’immeuble et sa situation ;
  • • les travaux d’amélioration : ces travaux sont déductibles des revenus fonciers lorsqu’ils sont effectués dans des logements affectés à l’habitation non soumis à un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol). Les dépenses d’amélioration effectuées dans un logement bénéficiant d’un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol) ne sont pas déductibles immédiatement mais doivent être amorties sur 10 années (au taux de 10 % par an). Les dépenses d’amélioration effectuées dans des locaux professionnels ou commerciaux ne sont pas déductibles sauf s’il s’agit de travaux destinés à traiter les immeubles contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;
  • • les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement : ces dépenses ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés. Lorsqu’elles sont effectuées dans des immeubles bénéficiant d’un dispositif d’amortissement, ces dépenses peuvent être amorties selon les mêmes modalités que le logement lui-même. Enfin, certaines dépenses de construction peuvent être déduites lorsqu’elles sont effectuées dans des immeubles ruraux.

Pour être déductibles ces travaux doivent respecter les conditions générales de déduction des charges des revenus fonciers, à savoir :

  • • se rapporter à des immeubles locatifs
  • • être effectuée en vue de la conservation du revenu
  • • avoir effectivement été supportés par le propriétaire
  • • avoir été payés au cours de l’année d’imposition concernée
  • • être justifiés

Le revenu foncier peut être déterminé de façon « réelle ». Il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d’imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 €, ou propriétaires d’immeubles « spéciaux » (bénéficiant de régimes fiscaux dérogatoires) optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s’impute :

  • • sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € en présence d’un déficit « Périssol ») s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt,
  • • sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou 15 300 € ou générée par les intérêts d’emprunt.

Les déficits fonciers générés par des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peuvent s’imputer dans la limite de 10 700 €, ou 15 300 € en présence d’un déficit « Périssol », sur le revenu global. La fraction des déficits supérieure à 10 700 € ou 15 300 € et les intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus de même nature perçus au cours de l’année d’imposition et des 10 années suivantes. Les déficits fonciers ainsi générés doivent être portés lignes 4BB à 4BD de la déclaration n° 2042.

Attention toutefois, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au cours de laquelle l’imputation a été pratiquée. Dans le cas contraire, les déficits déduits au cours des 3 années précédant la fin de la location seront réintégrés dans le revenu imposable.

Le gain pour l’investisseur

L’investisseur réalisant une opération d’acquisition immobilière en déficit foncier aura la faculté via son acquisition de se porter acquéreur d’un stock de travaux déductibles de ses revenus fonciers et dans les limites énoncées ci-dessus de son revenu global, limitant par là même son imposition de manière importante.

En effet, la réalisation d’une telle opération permettra de diminuer voire de supprimer les revenus fonciers imposables. Or, les revenus fonciers sont soumis non seulement au taux marginal d’imposition (allant jusqu’à 45%) mais également aux prélèvements sociaux de 15,5%, soit un total de 60,5%. Le fait de réaliser des travaux déductibles imputables sur des revenus de telle nature peut donc permettre de réaliser jusqu’à 60,5% d’économie d’impôt sur les sommes investies.

D’autre part, la faculté d’imputer jusqu’à 10.700 € de déficit foncier sur ses autres revenus permet également de limiter l’imposition des revenus d’activité en réalisant ainsi jusqu’à 45% d’économie d’impôts.

Ce régime n’étant pas issu d’une loi de défiscalisation mais du régime général des revenus fonciers, il est peu probable qu’il soit remis en cause. Ainsi, ce système reste avec le démembrement de propriété l’un des seuls régimes permettant de réaliser des défiscalisations importantes sans se heurter aux limites fixées par les régimes de plafonnement des niches fiscales et aux changements fréquents que subissent ces dispositifs.